Недвижимость Уфы. Последствия мирового финансового кризиса на рынок недвижимости.
Мировой экономический кризис, начавшись, по большому счету, с ипотечного кризиса в США в конце прошлого года, и продолжившийся в этом году во многих сферах, серьезно подорвал позиции России в мировом сообществе.
Но особенно сильно он ударил по фондовому рынку и, как следствие, по рыночной и финансовой позиции предприятий России, инвестиционному рейтингу страны и инвестиционной доходности активов.
Какие последствия может вызвать кризис на рынке недвижимости Уфы?
Местные СМИ активно пытаются найти « горячие» факты, неожиданные повороты и обвалы рынка, которые якобы ожидают уфимцев. Часто аналогия московского рынка недвижимости целенаправленно проецируется на Уфу.
Сразу отмечу, что в данной ситуации не вижу особого смысла в проведении технического анализа рынка, так как влияние фундаментальных факторов сейчас слишком значительно.
Использование данных Московского рынка недвижимости, как базы, для сравнения динамики цен - не уместно, так как Москва остается и будет оставаться инвестиционно привлекательным городом и «государством в государстве». В отличие от Уфы, которая стала не привлекательной с точки зрения инвестиций в жилую недвижимость еще вначале 2007 года. Хотя по тенденциям развития отдельных сегментов рынка недвижимости мы уверенно идем вслед за Москвой.
Грозит ли экономический кризис негативными последствиями для рынка недвижимости Уфы?
Безусловно, да, но причины и результаты здесь будут несколько иными, чем прочат многие СМИ, не знающие реалий рынка, не общающиеся напрямую с покупателями недвижимости, и не «чувствующие ветра потребностей» клиентов рынка.
Риэлторы – категория специфическая, они «интуитивно живут» рынком, живут в информационном поле, улавливая малейшие тенденции и изменения. Поэтому постоянные опросы сотрудников и обсуждения ситуации на рынке изнутри, дают хорошую базу для аналитики и прогнозирования, помимо цифр и статистики реальных сделок.
Итак, возможные последствия.
Обвал цен на недвижимость.
Обвала на рынке Уфы не будет. Обвал обозначает резкое снижение, на 30-50% цен на недвижимость при высокой активности участников рынка: продавцов и покупателей. Ни того, ни другого в Уфе не наблюдается. По статистике, обвалы случаются после перенасыщения, которое уже подверглось коррекции в 2007 году, либо после большого выброса инвестиционных квартир, которых в Уфе тоже сейчас мало, в силу низкой инвестиционной привлекательности рынка жилой недвижимости. Спекулянты уже продали недвижимость и резкого выброса ее на рынок не будет.
Снижение цен на недвижимость.
Снижение цен на недвижимость, пусть не столь большое, предполагается. Это связано со сложностью получения ипотечного кредита, повышением ставок по ипотеке большинством банков. Правда, на общегосударственном уровне проблема достаточности активов банков в последние дни успешно решается. Остается лишь вопрос общей конкурентоспособности большого количества банков и их ипотечных и кредитных программ.
По статистике «ЭКСПЕРТ», до 90% сделок на вторичном рынке жилья сейчас совершается с использованием ипотеки, потребительского или ломбардного кредита. Но это только первая причина. Вторая же – исчерпание покупательского спроса, подкрепляемое инфляцией и общим ростом цен. Квартиры не покупаются ежегодно.
«Дно» уфимских цен на недвижимость располагается в районе 43 тыс. за кв.м. Правда, достигнуть этого дна рынку будет очень сложно из-за поддержания продавцами уровня цен и высокого уровня инфляции, уже в 10% с начала года.
Основная причина, по которой цены не будут падать, это альтернативные сделки, их доля достигла 90% на вторичном рынке жилья. «Чтобы купить жилье нужно продать свое жилье, добавить деньги (получить кредит ипотечный) и купить другое жилье». То есть большинство операций на рынке жилья по сути обменные операции. Выстраиваются огромные цепочки по альтернативным сделкам.
Психология «альтернативщиков»: он до последнего будет стараться не снижать цену на свою квартиру. Ему это не выгодно, он хочет выгадать. Также он боится, что ему просто не хватит денег не желаемую покупку другого жилья.
И только после нескольких недель отсутствия спроса, продавец начинает потихоньку идти на ценовые уступки, причем пройдет еще время, пока он изменит информацию в рекламе объекта, пока эта реклама выйдет в СМИ и так далее.
Именно поэтому рынок недвижимости инерционен, и снижение цен в Уфе идет очень тяжело и медленно, корректируясь на растущую инфляцию. Например, по итогам 9 месяцев в Уфе в абсолютном выражении цены выросли на вторичное жилье на 3%. Но с учетом инфляции за этот период 10%, мы видим приведенное падение цен на 3–10=-7%.
Некоторое время назад риэлторы «ЭКСПЕРТ» отмечали возросший интерес покупателей именно к строящемуся жилью, так как оно дешевле и современней, чем вторичное. Но повышение ставок ипотечного кредитования на строящееся жилье, связанное с кризисом ликвидности в банковской сфере, охладило этот сегмент рынка недвижимости Уфы.
Определенный сегмент покупателей также сейчас интересует загородное жилье, как для отдыха, так как в целях «второго дома». Все это поддерживает рынок в рабочем, хотя и не сильно активном состоянии. Для многих рядовых потребителей такие понятия как «финансовый кризис, кризис ликвидности, кризис фондового рынка» остаются загадкой, и они мало обращают на них внимание, либо не умеют делать какие-либо значимые выводы. В итоге не обратят на это особого внимания, и будут жить обычной жизнью, в том числе и совершая операции на рынке жилья «для жизни».
Снижение темпов строительства нового жилья. Эта проблема реально может возникнуть, и вкупе с повышением себестоимости строительства жилья, привести к коррекции цен на недвижимость вверх. Снижение же темпов строительство будет объясняться недостатком у частных застройщиков ресурсов на строительство и развитие. Кредиты банков получить будет сложнее, цена капитала станет дороже.
Поведение инвесторов. Те, кто пока приостановил действия на фондовом рынке и успел вывести оттуда инвестиции, снова обратят внимание на рынок недвижимости. Так как вариантов вложений остается мало: золото, выгодно «упавший» доллар…., у которых своя специфика. Недвижимость выступит в качестве «тихой гавани», где можно будет пересидеть неспокойные времена.
Но краткосрочные и среднесрочные инвестиции в недвижимость сейчас совершенно невыгодны, и вложения могут быть только долгосрочными – для сдачи в аренду, для детей, родителей, для улучшения собственного проживания. Соответственно, и «выбросов» инвестиционных квартир «пачками» тоже не будет.
Резюме от «ЭКСПЕРТ». Несмотря на то, что «дно» цен на жилую недвижимость Уфы составляет примерно 43 тыс. руб. за кв.м., достигнуть его рынку будет сложно.
Небольшое и постепенное снижение цен до 5-10% в год будет нивелировано инфляцией в 10-15%. «Резких» движений рынок делать не будет.
Автор: Андреева Елена
Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
