Азбука риэлтора: ПОРЯДОК
ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
ГК - Гражданский кодекс Российской Федерации
ЗК - Земельный кодекс Российской Федерации
ЗЗК - Федеральный закон "О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации"
ВК - Водный кодекс Российской Федерации
ГСК - Градостроительный кодекс Российской Федерации
ЗГЗК - Федеральный закон "О государственном земельном кадастре"
ЗЗ - Федеральный закон "О землеустройстве"
ЗН - Закон Российской Федерации "О недрах"
ЗГРП - Федеральный закон "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним"
1. Земельный участок предоставляется двумя способами (ст.30 ЗК):
1) без предварительного согласования мест размещения объекта;
2) с предварительным согласованием мест размещения объекта.
Без предварительного согласования участок предоставляется на торгах (конкурсах, аукционах) или без торгов (конкурсов, аукционов) в случаях:
1) объект размещается в городском или сельском населенном пункте в соответст-вии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и за-стройки (зонированием территории);
2) земельный участок предоставляется для нужд сельскохозяйственного производ-ства;
3) земельный участок предоставляется из состава земель лесного фонда;
4) земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строитель-ства или ведения личного подсобного хозяйства.
Торги не проводятся в случаях:
1) участок предоставляется в собственность бесплатно или в аренду лицу, с кото-рым в установленном порядке заключен договор о развитии застроенной территории;
2) участок предоставляется в аренду на основании заявления заинтересованного лица при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
С предварительным согласованием земельный участок предоставляется всем лицам в аренду, постоянное (бессрочное) пользование определённому кругу лиц (п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ) или в безвозмездное срочное пользование религиозным орга-низациям, а также в случае строительства объекта за счет бюджета на основании контрак-та.
2. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строи-тельства:
1) торги не проводятся если участок предоставляется для жилищного строительства за счет бюджета, или предоставляется лицу, заключившему договор о развитии застроен-ной территории, или в торгах принимало участие только одно лицо и торги по этой причине признаны несостоявшимися;
2) участок предоставляется в аренду гражданину для индивидуального жилищного строительства при условии публикации сообщения о наличии предлагаемых участков, на которое другие граждане не подали заявления о своём желании получить этот земельный участок;
3) участок для комплексного освоения (документация по планировке, работы по ин-женерному обустройству, жилищное и иное строительство) предоставляется в аренду без предварительного согласования только на аукционе.
П О Р Я Д О К
предоставления земельного участка для строительства с предварительным согла-сованием места размещения объекта
1. Юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства объекта, в соответствии со ст.29 и п. 1 ст. 31 ЗК должно обратиться в ис-полнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.
(Далее в настоящей справке рассматривается вариант действий, когда земельный участок испрашивается из земель, находящихся в собственности субъекта РФ, и заявление подается в администрацию области)
К заявлению должно быть приложено обоснование, содержащее достаточные мате-риалы и сведения о намерениях для принятия администрацией области решения.
В частности, необходимо указать:
- назначение объекта и объемы выпускаемой продукции;
- предполагаемое (желательное) место размещения объекта;
-сроки проектирования и строительства;
- обоснование примерного размера земельного участка (схема размещения зданий, строений, сооружений, подъездных путей, инженерных коммуникаций, выполненная в лю-бом масштабе собственными силами юридического лица или с приглашением специали-стов с учетом строительных норм и правил, технологического процесса производства). Возможно использование типового проекта аналогичного по назначению объекта;
- испрашиваемое право на земельный участок (аренда на любой срок, так как пре-дельный срок аренды ГК (ст. 610) и ЗК (ст. 22) не установлен);
- численность работающих (местные трудовые ресурсы или завоз рабочей силы);
- потребность объекта в энергетических ресурсах (объемы потребляемой энергии, своя подстанция и газораспределительная станция или подключение к сетям населенного пункта);
- потребность объекта в водных ресурсах (объемы потребляемой воды (питьевой и бытовой), своя скважина или подключение к поселковому водопроводу);
- транспортное обеспечение (автодорога и (или) железнодорожная ветка);
- оценка воздействия на окружающую среду и условия очистки отходов и стоков (объем выброса вредных веществ, объем сточных вод, способ очистки (свои очистные со-оружения и (или) подключение к канализации поселка);
- условия теплоснабжения (объем потребляемого тепла, своя котельная, вид топли-ва или подключение к теплоцентрали поселка).
2. Администрация области, получив ходатайство (заявление) юридического лица о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта обращается в районную администрацию (по месту нахождения земельного участка) с заявлением обеспечить выбор земельного участка.
Обязанность органа местного самоуправления обеспечить выбор земельного участ-ка в течение 3 месяцев предусмотрена п. 2 ст. 31 ЗК.
3. Администрация района в соответствии с пунктами 2, 3 и 4 ст. 31 ЗК в указанный выше срок обеспечивает выбор земельного участка:
1) осуществляет согласование размещения объекта с соответствующими област-ными уполномоченными исполнительными органами государственной власти и муници-пальными организациями, в случаях, предусмотренных федеральными законами:
- комитетом по земельным ресурсам (ст. 71ЗК);
- комитетом по природным ресурсам (ФЗ "Об экологической экспертизе", ФЗ "Об ох-ране окружающей среды");
- главным санитарным врачом (ст.12 ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благо-получии населения");
- органами архитектуры и градостроительства (ст.48 и49 ГСК);
- территориальным органом управления фондом недр (ст. 25 ЗН);
- органы противопожарной службы (ФЗ "О пожарной безопасности").
Указанные органы свое заключение дают в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления (п. 2 ст. 31 ЗК);
2) в случаях размещения объекта в городском или сельском поселении информиру-ет население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка под строительство объекта;
3) информирует землепользователя, законные интересы которого могут быть затро-нуты в результате возможного изъятия земельного участка под объект и выясняет условия землепользователя, при которых он согласовывает это изъятие (расчет убытков);
4) создает комиссию из уполномоченных муниципальных органов и организаций, ко-торая осматривает испрашиваемый участок в натуре (на местности), изучает полученные заключения и согласования и оформляет акт о выборе земельного участка для строитель-ства объекта, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны.
Акт выбора подписывается всеми членами комиссии и согласовывается гла-вой администрации района.
К акту выбора прилагается утвержденный главой администрации района проект границ земельного участка (земельных участков), который изготавливается районным комитетом по земельным ресурсам (п. 5 ст. 31 ЗК).
В соответствии с пунктами 4 и 6 Приказа Федеральной службы земельного кадастра России от 02.10.02 № П/327 (зарегистрирован в Минюсте России 13.11.02 № 3911, вступил в силу 27 декабря 2002 года) "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, предоставляемых для постановки земельных участков на государственный ка-дастровый учет" проект границ земельного участка теперь может быть составлен без про-ведения геодезических полевых работ на основании имеющейся землеустроительной, гра-достроительной и иной документации, содержащей необходимые для государственного кадастрового учета земельных участков сведений.
4. Администрация области рассматривает представленный администрацией рай-она акт выбора земельного участка и принимает решение о предварительном согласо-вании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка, либо о мотивированном отказе в размещении объекта (п. 6 ст. 31 ЗК).
5. Копия решения администрации области с приложением проекта границ зе-мельного участка выдается юридическому лицу (заявителю) в семидневный срок (п. 7 ст. 31 ЗК).
6. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для проведения проектно-изыскательских работ, изготовления проектной до-кументации, согласования ее с органами архитектуры и градостроительства, действует в течение трех лет, а также основанием для последующего принятия администрацией об-ласти решения о предоставлении земельного участка для строительства (п. 8 ст. 31 ЗК).
7. Для проведения проектно-изыскательских работ на участке его необходимо полу-чить в аренду на срок не более чем на один год (п. 7 ст. 22 ЗК) или установить публич-ный сервитут для временного пользования земельным участком в целях проведения изы-скательских, исследовательских и других работ (подпункт 9 пункта 3 ст. 23 ЗК).
В обоих случаях надо провести работы по формированию земельного участка, осу-ществить его кадастровый учет в соответствии с 33 и ЗГЗК и пунктами 4 и 6 приказа Рос-земкадастра от 01.10.02 № П/327, т.е. заключить договор с землеустроительной организа-цией на проведение этих работ.
После формирования земельного участка договор аренды заключается с адми-нистрацией области (уполномоченным органом). Публичный сервитут также устанав-ливается решением администрации области (п. 2 ст. 23 ЗК).
8. В соответствии с п. 7 ст. 51 ГСК разрешение на строительство выдается при условии:
1) наличия документов, удостоверяющих права на землю;
2) при наличии утвержденной проектной документации в порядке установленном ст. 48 ГСК.
Следовательно, предварительно необходимо зарегистрировать права на земель-ный участок в соответствии с нормами ЗГРП. Для этого администрация области должна принять решение о предоставлении земельного участка для строительства объекта (не путать с решением о предоставлении участка в аренду для проведения проектно-изыскательских работ). Согласно п.5 ст. 30 ЗК решение принимается после работ по формированию земельного участка и осуществлению кадастрового учета земельно-го участка.
Согласно п. 1 ст. 32 ЗК эти работы проводятся за счет юридического лица.
9. Администрация области принимает решение в двухнедельный срок после по-лучения заявления юридического лица и представления им кадастровой карты (плана) зе-мельного участка (п. 2 ст. 32 ЗК).
Решение о предоставлении земельного участка должно содержать одновременно и решение о форме изъятия земельного участка у прежнего землепользователя с его со-гласия при условии возмещения ему причиненных убытков или о выкупе земельного участ-ка у его собственника (пункты 3 и 4 ст. 32 ЗК).
В решении должен быть пункт, устанавливающий необходимость заключения с ад-министрацией области (уполномоченным органом) договора аренды земельного участка (п. 7 ст. 30 ЗК).
10. После заключения договора аренды этот договора подлежит государст-венной регистрации в учреждении юстиции (регистрационной палате) и у юридиче-ского лица возникает соответствующее право на землю.
Н.И.Калинин
Для получения консультаций по юридическим вопросам и вопросам узаконения земли и прочей недвижимости вы можете обратиться в земельно-правовой отдел офиса «ЭКСПЕРТ» в г. Уфа, на Пр. Октября,11, тел. (347)223-16-75
Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» www.expert-russia.ru
