RussiaSuperStar  |  Пресс-релизы, новости, обзоры бизнеса

Недвижимость и материнский капитал.
От чего зависят цены и спрос на недвижимость. Факторов много. Но большинство аналитиков рассматривают 2 тенденции – долгосрочную и краткосрочную. В рамках долгосрочной тенденции цены растут всегда. Пока это факт, не подлежащий сомнению. В рамках краткосрочных, 2-3 летних, тенденций, могут стать значимыми любые, даже самые неожиданные факторы. Например, так комментирует этот вопрос IRN.ru:
«Основные причины роста цен на недвижимость, вопреки расхожему мнению, лежат за рамками собственно самого рынка недвижимости и строительной отрасли.
Ситуация на рынке, связанная со спросом, предложением и их соотношением, меняется довольно динамично, и поэтому является фактором, который воздействует на цены на коротких промежутках времени, продолжительностью около 1-2х лет. ( Т.е. в краткосрочной перспективы цены могут и падать – ред.).

В долгосрочной перспективе, на ценовой уровень более значительное влияние оказывают глобальные макроэкономические факторы, а одним из важнейших среди них является показатель объема денежной массы (М2).

Рост цен на сырье (нефть, газ, металлы) позволяет расти экспортным доходам РФ, основная часть которых "стерилизуется", то есть оседает в Стабилизационном фонде и не попадает напрямую в экономику. Однако, это стимулирует приток денег в экономику с внешних рынков, в первую очередь в виде займов российскому банковскому сектору и крупному бизнесу. Данный процесс заставляет расти денежную массу в экономике.

Рост денежной массы М2 в экономике приводит к росту покупательной способности, но не влечет значительного увеличения количества самих покупателей. Данный процесс происходит за счет рыночного механизма саморегулирования, в котором цены являются универсальным ограничителем объема платежеспособного спроса.

Основной причиной роста цен на недвижимость в долгосрочной перспективе является воздействие монетарного фактора, то есть базовый уровень цен напрямую зависит от объема денежной массы в экономике. Базовым уровнем или (справедливой ценой) мы называем такой уровень цен, который соответствует текущему денежному предложению в российской экономике.

Долгосрочный тренд базового уровня цен на недвижимость повторяет долгосрочный тренд объема денежной массы в экономике РФ.

На коротких временных интервалах (длительностью 1–2 года), цены могут отклоняться от базового уровня в пределах плюс/минус 20%, а основными факторами таких колебаний выступают дисбалансы объемов платежеспособного спроса и предложения.

Высокий уровень корреляции средней цены с одним из основных макроэкономических параметров -таким как объем денежной массы М2, - позволяет полагать, что изменение цен на рынке в среднесрочной перспективе будет продолжать носить монетарный характер. Учитывая, что объем денежной массы в экономике в 2008-2010 гг., согласно прогнозам ЦБ РФ, будет продолжать расти, то соответственно будет продолжаться увеличение базового уровня цен.

Дальнейший приток капитала в страну, наращивание бюджетных расходов в 2008–2010 гг., и соответственно, рост денежной массы на фоне стагнирующих объемов строительства в Москве, создают серьезные макроэкономические предпосылки для дальнейшего роста цен, обусловленного монетарным фактором.

Для рынка городской недвижимости, подверженного ограниченности предложения, будут и в дальнейшем характерны конъюнктурные всплески ценовой динамики в отдельные периоды с "забеганием" цен вперед, и последующим "топтанием на месте" или небольшим снижением.», как это было в Уфе в конце 2006 – 2007 году – ред.
Все вышеуказанные тенденции мы наблюдаем и на уфимском рынке. Все это, конечно, слишком сложно для размышлений обывателя, который склонен винить в росте цен все и вся. Но влияние макроэкономических факторов часто сложно предугадать, в том числе и появление таких факторов, к числу которых можно отнести приоритетные государственные программы.
К слову, по последним наблюдениям, уфимские роддома в настоящее лето просто перегружены, причем подавляющую долю составляют женщины, рожающие именно второго ребенка. Недавно же материнский капитал был увеличен да 300 тыс.руб. Его использование возможно только по достижении ребенком 3 лет. И если подумать, то именно после этого возраста, скорее ближе к школе, родители начинают задумываться о расширении жилплощади. А на решение этого вопроса уходит еще один год.
Предлагаемый материнский капитал приравнивается по сумме к минимальному стандартному взносу по ипотеке и может использоваться для него. В настоящий же период в Уфе мы говорим о том, что после 2006 года незначительное накопление покупательной способности граждан на приобретение жилья уже исчерпано осенью 2007, а в среднем накопление потенциала с учетом инфляции и общего роста цен по примеру настоящего года, возможно не ранее, чем через 6-9 месяцев, а то и год.
Можно ли, исходя из этих двух факторов, один из которых является макроэкономическим, а второй ( отсутствие покупательной способности) – региональной спецификой, предположить, что через 2-3 года ( а программа материнского капитала работает уже более года) рынок недвижимости и ипотеки оживит массовое использование материнских сертификатов? Причем, затронет этот процесс сегмент вторичного жилья среднего класса. Почему не позже – стоимость сертификата тоже подвержена инфляции, а выше мы уже писали про долгосрочный рост цен на недвижимость. Соответственно, если откладывать этот сертификат на обучение ребенка, а именно, высшее, самое дорогое из всех видов образование, которое будет необходимо на десятилетие позже, стоимость материнского капитала, дисконтированная на средний процент инфляции в течение даже 10 лет, а то и больше, может стать недостаточной.
Комментарии принимаются…
Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru
Другие новости
09.07.2008
Недвижимость Кирова. Подъема цен аналитики не ожидают
Фоторепортаж с выставки. Дом Архитектора. Проекты жилой застройки Уфы, часть 2
Ипотека в Уфе. С 19 июля 2008 года филиал ВТБ 24 в г. Уфе начинает обслуживание клиентов по субботам
Недвижимость Самары. Офису «ЭКСПЕРТ» в городе Самара срочно требуются сотрудники
Недвижимость Уфы. Альтернативные сделки: проблемы, решения
Квартирный вопрос. Жилищное строительство почти не растет
По инициативе прокуратуры республики определен орган, уполномоченный осуществлять контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов
Руслан Исеев: С точки зрения Заемщика произошло ухудшение условий по ипотечным сделкам в 2008 году
Недвижимость и материнский капитал
Недвижимость Уфы. Фоторепортаж с выставки в Доме Архитектора
Недвижимость Уфы. Агентства недвижимости и маклеры обязаны встать на учет в РосФинМониторинг
Недвижимость Уфы. 295 семей улучшили жилищные условия с помощью сертификата
На ипотечном рынке наблюдается спад деловой активности